A pandemia causada pelo vírus Coronavírus já está sendo considerada o “mal do século”, devido ao altíssimo índice de contaminação e mortalidade. Além disso, por ter causado um poderoso abalo na economia mundial, as estruturas financeiras começaram a ruir, revelando a já imaginada fragilidade.

Não muito distante disso, a pandemia também vem impactando bastante o mercado de locação de imóveis, o que consequentemente nos traz a tona uma importante questão: “Como fica o aluguel durante este período de pandemia?”.

Incontáveis inquilinos foram afetados pelo desemprego e pela impossibilidade de estarem abrindo normalmente seus comércios durante este período de pandemia, e por conta disso, muitas famílias encontram-se sem fonte de renda e não possuem condições de pagar o aluguel regularmente, como faziam antes desses acontecimentos.

Entretanto, mesmo perante tamanha dificuldade, muitos brasileiros querem, a todo custo, evitar a inadimplência. Quando passamos a analisar a situação atual pelos olhos das leis brasileiras, no que tange o assunto, a Lei do Inquilinato não nos apresenta nada específico sobre nossa atual realidade.

Apesar disso, o Código Civil prevê que, em casos de força maior (situação da qual a pandemia se enquadra perfeitamente), em que decorra onerosidade excessiva para o inquilino, se faz possível à revisão ou até mesmo a resolução do contrato de locação. Alguns chegam a invocar o famoso Princípio de Direito chamado de “Fato do Príncipe”, uma figura jurídica muito utilizada nos Contratos Públicos, permitindo a sua alteração diante de mudanças imprevistas na equidade contratual. O inquilino tem duas formas para resolver o problema:

VIA JUDICIAL

É perfeitamente possível ao inquilino, a título de revisão, recorrer ao judiciário e pleitear uma espécie de carência no que diz respeito o pagamento mensal dos aluguéis, por um período de alguns meses, se faz possível também à redução na porcentagem do valor dos pagamentos de aluguéis, enquanto durar a pandemia. Alias, o Governo Federal já emitiu várias Medidas Provisórias buscando amenizar os efeitos da crise, e ainda, o Legislativo está incumbido de votar diversos Projetos de Lei, como o número 1.179/2020, que trata especificamente dos Contratos de Locação.

Enquanto as soluções das novas leis não surtem efeitos, ou mesmo com a recursa do Locador em aplica-las, o Poder Judiciário irá atuar fortemente para apaziguar as relações contratuais, seja com a redução de porcentagem do valor pago a título de aluguel, seja com um o pedido para resolução do contrato (fim do contrato), com isenção da multa rescisória que gira em torno de três alugueis.

VIA EXTRAJUDICIAIS

Temos que ter ciência que usar o caminho judicial para resolver um problema, seja qual for, é custoso e demorado. Assim, um bom acordo sempre é indicado. Mesmo antes do COVID-19 o inquilino poderia pedir a extinção do contrato por via extrajudicial, mesmo durante o prazo acordado. Entretanto, muitas vezes, o pagamento da multa por conta da quebra contratual não era eximido por completo.

Como dito acima a respeito dos acordos, eles são extremamente viáveis e variáveis, podendo prever diversas situações, tais como, perdão parcial e total dos aluguéis e até mesmo o perdão parcial ou total dos encargos, como, por exemplo o IPTU.

Podemos ver que uma boa conversa com o Locador pode evitar problemas maiores, mesmo que a ruptura contratual ainda produza a necessidade de pagamento de valores remanescentes ou multas.

É muito evidente que a parte mais frágil nessa relação é o inquilino, mas o Locador também tem muito a perder com o fim prematuro do contrato ou seu descumprimento. Cobrar excessivamente o inquilino e não facilitar as condições para ele pode ser um verdadeiro “tiro no pé” do Locador.

As consequências para o Locador podem ser até piores do que para o inquilino, pois, caso aquele pressione ou force o pagamento, o inquilino pode sair do imóvel, o que acarretaria na perca imediata da renda do aluguel, e ainda, custos e prazos elevados de processos judiciais, que serão julgados diante de leis que foram votadas especificamente para o enfrentamento da pandemia, e também de dispositivos legislativos já consagrados no Direito Brasileiro, que preveem a ocorrência de casos fortuitos e de força maior.

O resultado disso, além da falta de renda do aluguel que pode perdurar por meses, o Locador pode não reaver os valores que entende como devido e acabar gastando mais dinheiro com advogados e custas processuais, salientando que diante dessa crise, a procura de imóveis para locação teve uma diminuição drástica, paralisando o setor quase que por completo.

Espera-se que este turbulento período de pandemia, desperte mutuamente em locadores e locatários de todo o país, solidariedade, respeito e bom senso, para que dessa forma todos os contratos de locação possam prosperar e superar este momento difícil trazido pela pandemia, de forma com que possibilite que possamos superar tudo isso o mais breve possível. Se você vive uma situação parecida com alguma das relatadas neste artigo, é altamente recomendado que você procure um especialista para saber dos seus Direitos e Deveres.

Por Mario Buzzulini